تخفیف نجومی به لاکچری سازها - سارا نوشت

به گزارش سارا نوشت، شهرداری تهران بسته ای برای اعطای تخفیف به سازنده های خوش حساب تدارک دیده که با قید یک فوریت، در نوبت آنالیز و تصویب در مجلس شهری طی روزهای پیش رو واقع شده است؛ بسته ای که به واسطه دو ایراد اساسی و یک نقص بزرگ، در صورت تصویب منافع نجومی برای لاکچری سازهای فعال در منطقه ها شمالی شهر ایجاد می نماید. گزارش توجیهی این لایحه نشان می دهد هدف مدیریت شهری تسهیل در دسترسی عموم شهروندان به مسکن با اولویت اقشار محروم و ضعیف و طبقات میانه ساکن مرکز است که در سال های اخیر با چالش تامین مسکن روبه رو بوده اند.

این در حالی است که در بسته پیشنهادی شهرداری برای اعطای تخفیف و تسهیل شرایط پرداخت هزینه های ساخت وساز، امتیازهایی برای استفاده همه سازنده های فعال در تمام منطقه ها شهر از جمله منطقه ها لوکس نشین شمال مرکز پیش بینی شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، شورای شهر تهران هفته گذشته یک فوریت لایحه شهرداری با عنوان اصلاح مصوبه نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران را تصویب کرد تا بسته نو شرایط پرداخت انواع عوارض ساختمانی را جایگزین کند. مدیران شهری در دفاع از یک فوریت این لایحه به موضوع رشد 300 درصدی عوارض نوسازی که در راستای جبران کاهش صدور پروانه ساختمانی در فاصله سال های 97 تا 1400 اجرا شده اشاره و عنوان کردند که این افزایش عوارض به کاهش ساخت و ساز دامن زد.

گفته می گردد یکی از گلایه های شهروندان در منطقه ها مختلف همین افزایش قابل توجه هزینه های صدور پروانه است و به همین دلیل شهرداری با ارائه لایحه ای با قید یک فوریت بنا دارد شرایطی را برای پرداخت هزینه های جواز ساخت و دیگر عوارض شهرسازی مرتبط در نظر بگیرد تا از این طریق ضمن تحرک و رونق بخشی به اقتصاد مسکن و بخش های تولیدی و خدماتی وابسته، ایجاد تحول در حوزه ساخت و ساز مرکز را تسهیل نموده و بستری برای دسترسی آسان تر اقشار میانه و ضعیف به مسکن ایجاد کند. اما این لایحه با وجود دو ایراد اساسی و یک نقص بزرگ در محتوا، بعید است به هدفی که در گزارش توجیهی به آن اشاره شده است، اصابت کند.

مشخص شرایط پرداخت برای سازنده هایی که بابت هزینه های پروانه ساختمانی به شهرداری تهران بدهکار هستند، راهبرد اصلی بسته تسهیل گر شهرداری تهران در لایحه مذکور است. بر اساس این لایحه در صورتی که طرف بدهکار یعنی سازنده تمایل داشته باشد بدهی خود بابت صدور پروانه را به صورت یکجا و نقدی پرداخت کند، از زمان ابلاغ لایحه مصوب مشمول پاداش و جایزه خوش حسابی خواهد شد؛ به این ترتیب که اگر بدهی خود را در فاصله 15 آبان تا 14 آذرماه 1401 تسویه کند، از 40 درصد تخفیف یا به اصطلاح جایزه خوش حسابی برخوردار می گردد. بعلاوه مؤدیانی که در یک ماه بعد یعنی از 15 آذر تا 14 دی ماه بدهی خود به شهرداری بابت عوارض شهرسازی را تسویه نمایند، مشمول 35 درصد تخفیف خواهند شد.

تسویه بدهی در یک ماه بعد از آن (15 دی تا 14 بهمن) 30 درصد و در فاصله 15 بهمن تا 14 اسفند نیز 25 درصد جایزه خوش حسابی خواهد داشت. در نهایت مؤدیانی که بدهی خود را در فاصله 15 اسفند تا انتها سال تسویه نمایند، مشمول 20 درصد تخفیف ویژه می شوند. البته شهرداری تهران از عنوان پاداش یا جایزه خوش حسابی برای این تخفیف ها استفاده می نماید، چراکه قانون مجوز اعطای تخفیف در عوارض مصوب ابلاغ شده در هر سال را به شهرداری نمی دهد؛ اما مبتنی بر شرایط پرداخت امکان اعطای جایزه خوش حسابی در صورت تصویب شورای شهر تهران وجود دارد.

سال گذشته نیز علیرضا زاکانی، شهردار تهران در بدو ورود به ساختمان بهشت لایحه ای برای اعطای تخفیف 25 درصدی در عوارض ساختمانی به خوش حساب ها ارائه نموده که به تصویب شورای شهر رسید. پارسال مدیران حوزه شهرسازی در توجیه علت این تخفیف این طور عنوان کردند که هر سال در فاصله شهریور تا آبان ماه عایدی حاصل از صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا می نماید و به همین دلیل مدیریت شهری نو به محض استقرار، تخفیف 25 درصدی برای خوش حساب ها را به تصویب رساند؛ اما این لایحه نجات بخش شهرداری تهران در 1400 نشد و پایین بودن تحقق عایدیها نسبت به رقم بودجه مصوب پارسال سبب شد شهرداری تهران ناگزیر به ارائه اصلاحیه ای برای کاهش 11 هزار میلیارد تومانی سقف بودجه گردد؛ موضوعی که به اذعان بعضی اعضای شورای شهر تهران در تاریخ شهرداری سابقه نداشته است.

در طول یکی دو دهه اخیر لوایح اصلاحیه بودجه ای که شهرداری عموما در فصل پاییز به شورای شهر ارائه می کرد، عموما به علت کسب عایدی بیشتر از سقف بودجه مصوب و با هدف مشخص تکلیف نحوه هزینه کرد این عایدیهای مازاد بر بودجه تدوین می شد اما پارسال تاکتیک تخفیفی شهرداری در شهریور ماه برای افزایش عایدی از محل ساخت و ساز جواب نداد و در نهایت مدیران شهری ناگزیر به کاهش سقف بودجه شدند. با وجود این امسال هم مدیریت شهری به اعطای جایزه خوش حسابی متوسل شده است، به این امید که بتواند عملکرد بودجه 50 هزار میلیارد تومانی مرکز در امسال را، آن هم در شرایطی که ظرف 6 ماه نخست سال فقط 18 هزار و 700 میلیارد تومان از عایدیهای آن محقق شده است، بهبود ببخشد.

نقص بزرگ بسته تشویقی

مدیران شهری بسته های تخفیف و تشویق خوش حساب ها را یک زمین برد - برد برای شهرداری ها و سازنده ها می دانند اما تازه ترین تحقیق از سرمایه گذاران ساختمانی در شهر تهران نشان می دهد این بسته از نگاه فعالان بازار مسکن یک نقص بزرگ دارد که رفع آن نیز باید در هر نوع تصمیم تسهیل گری برای بازار فعالیت های ساختمانی در اولویت مدیریت شهری قرار گیرد.

به طور کلی سازنده های شهر تهران را می توان به دو دسته تقسیم بندی کرد که واکنش آنها نسبت به بسته تحریک ساخت و ساز با یکدیگر فرق دارد. یک گروه میانه سازهای فعال در مرکز هستند که سرمایه گذاری ساختمانی خود را در منطقه ها میانه رو به بالا (عمدتا منطقه ها پرتقاضای 4 و 5 در شرق و غرب مرکز) متمرکز می نمایند. آنها معتقدند همین حالا با فرض تصویب تخفیف 20 تا 40 درصدی برای سازنده های خوش حساب دو مانع بزرگ دیگر پیش روی آنها قرار گرفته است که عامل اصلی بی رغبتی آنها به فعالیت محسوب می گردد. مانع اصلی هزینه های صعودی مصالح ساختمانی و نامشخص بودن آینده نوسان قیمت مسکن به شکل صعودی یا نزولی است که منظره سرمایه گذاری ساختمانی را برای آنها تاریک نموده است. سازنده ها معتقدند هزینه های صدور پروانه جزء ناچیزی از هزینه های ساخت و ساز است، کما اینکه بر اساس برآوردهای اجرا شده از پروانه های ساختمانی صادر شده در امسال، اکنون کل هزینه های فروش تراکم و اخذ پروانه ساختمانی برای سازنده ها حدود 5/ 2 درصد از هزینه های ساخت است؛ بعلاوه این هزینه امسال به طور میانگین فقط 2/ 1 درصد از قیمت فروش را شامل می گردد. مدیریت شهری گذشته اصرار داشت که کف هزینه های عوارض ساختمانی را طی چند مرحله به 3 درصد از میانگین کل هزینه ساخت (شامل قیمت زمین، هزینه تامین مصالح و هزینه اخذ مجوزهای مربوطه) افزایش دهد. استدلال مدیران پیشین این بود که کاهش هزینه های صدور پروانه به کاهش قیمت مسکن نمی انجامد و سازنده در هر صورت با توجه به اینکه سهم ناچیزی از هزینه صدور پروانه را شامل می گردد، اعتنایی به تخفیف ها نخواهد داشت و قیمت نهایی فروش ملک را مبتنی بر اجزای هزینه ای اصلی مثل قیمت زمین و مصالح و نیز با توجه به شرایط تورمی مشخص خواهد نمود؛ بنابراین باید حق شهر و شهروندان از آنها بابت خدماتی که در جریان ساخت و ساز دریافت می نمایند، نقدا وصول گردد.

با این حال مدیران شهری دوره ششم اعتقاد دیگری دارند و افزایش هزینه های صدور پروانه در دوره گذشته را غیرمعقول توصیف می نمایند. آنها امید دارند با اعطای تخفیف به خوش حساب ها بتوانند بازار ساخت و ساز را به تحرک وا دارند. با این حال سرمایه گذاران ساختمانی در منطقه ها میانه می گویند علاوه بر اینکه ناپایداری شدید هزینه های ساخت و نااطمینانی ها نسبت به آینده مانع اصلی ساخت و ساز آنها در حال حاضر به شمار می آید، مانع دیگری هم وجود دارد که شهرداری با وجود اینکه می تواند برای آن چاره ای بیندیشد، در بسته تحریک ساخت و ساز به آن نپرداخته است. این مانع غافلگیر شدن سازنده ها با بخشنامه های نو مدیریت شهری حین اجرای پروژه است. سرمایه گذاران ساختمانی می گویند گاهی در جریان روند چندماهه دریافت پروانه ساختمانی ناگهان بخشنامه نوی صادر می گردد که آنها ناگزیر هستند تا زمان مشخص تکلیف ابعاد بخشنامه و جاری شدن آن در روند اخذ مصوبات، کار را متوقف نمایند. نپرداختن به این مانع، نقص بزرگ بسته تحریک ساخت و سازی است که شهرداری به مجلس شهری ارائه نموده است. سازنده های منطقه ها میانه عنوان می نمایند که هزینه های صدور پروانه اگرچه در سال های اخیر افزایش قابل توجهی داشته است، اما مانع اصلی آنها در برابر ساخت و ساز نیست و همین حالا در صورتی که موانع دیگر رفع گردد، با همین عوارض فعلی حاضر به فعالیت خواهند بود.

در عین حال گروه دوم سازنده ها که در منطقه ها نیمه جنوبی تهران (منطقه ها 9 تا 20) فعالیت می نمایند، با وجود اینکه ارقام مناسب تری را در قالب عوارض ساخت و ساز می پردازند، ارتباط بیشتری با لایحه تخفیف عوارض برقرار نموده اند. اما حتی این گروه نیز عنوان می نمایند که مساله مهار تورم مصالح ساختمانی برای آنها اهمیت به مراتب بیشتری دارد و اولویت اصلی آنها برای بازگشت به فعالیت ساختمانی، کاهش هزینه صدور پروانه ساختمانی نیست. در واقع هزینه صدور پروانه با وجود رشد قابل توجه در سال های اخیر حتی برای سازنده های فعال در نیمه جنوبی تهران مساله اصلی نیست؛ با این حال احتمال اینکه آنها از این تخفیف استقبال نمایند بیشتر است.

لاکچری سازها مستثنی نیستند

تخفیف 40 درصدی برای تسویه نمایندگان عوارض ساختمانی ظرف یک ماه منتهی به نیمه آذرکه در صورت تصویب این لایحه به سازنده های خوش حساب تعلق می گیرد، یک نرخ تخفیف نجومی به شمار می آید که در سال های اخیر سابقه نداشته است. با وجود این لایحه مذکور به جای اینکه این تخفیف نجومی را صرفا برای سازنده های منطقه ها هدف مسکن سازی در مرکز در نظر بگیرد، در صورت تصویب نهایی برای همه سازنده ها این تخفیف را اعمال خواهد نمود. به این ترتیب یکی از دو ایراد بزرگ بسته مذکور ناظر بر اعمال تخفیف نجومی به لاکچری سازها است. آنها اگر شرایط پرداخت نقدی را داشته باشند، به سادگی می توانند معادل حدود نیمی از هزینه صدور پروانه را که حق شهر و شهروندان است تخفیف بگیرند که در ساخت وسازهای منطقه ها 1 تا 3 رقم قابل توجهی است. این ایراد حین آنالیز و تصویب در صورت مشارکت فعال اعضای شورای شهر تهران قابل رفع خواهد بود. اقدام ایده آل و یاری نماینده به اهدافی که در گزارش توجیهی در قالب تسهیل دسترسی اقشار محروم به مسکن به آنها اشاره شده، این است که تخفیف صرفا برای سازنده هایی که در منطقه ها مصرفی تهران آن هم با متراژ مورد تقاضای خریداران مصرفی ملک تناسب دارد، اعمال گردد. یکی از معضلات اصلی بازار مسکن شهر تهران انجماد سرمایه های ملکی در منطقه های است که تقاضای مصرفی برای خرید خانه اصلا به آنها رجوع نمی نماید. این در حالی است که شهرداری می تواند چنین پاداش ها و مشوق هایی را برای سازنده های فعال در منطقه ها مصرفی به ویژه منطقه ها نیمه جنوبی تهران (منطقه ها 9 تا 20) در نظر بگیرد و به این ترتیب از اهرم عوارض ساختمانی به عنوان ابزار تنظیم گر در بازار مسکن استفاده کند. بعلاوه مشوق ها در صورتی هدفمند خواهد بود و به تسهیل دسترسی اقشار مختلف به مسکن خواهد انجامید که محدودیت متراژ برای اعمال آن پیش بینی گردد. در این صورت سازنده ها هم به فعالیت در منطقه ها مصرفی شهر ترغیب خواهند شد و هم دامنه متراژی مطلوب خریداران مسکن را در ساخت و سازها مبنا قرار می دهند. افزایش عرضه میان متراژها در منطقه ها قیمت مناسب بازار مسکن نتیجه اصلاح بسته تحریک ساخت و ساز با این فرمول خواهد بود و به طور موثر به خانه دار شدن اقشار میانه رو به پایین جامعه یاری می نماید. این در حالی است که اگر منطقه ها و متراژ واحدها در اعطای تخفیف استثنا نگردد، عملا لاکچری سازها منتفع اصلی این تخفیف نجومی در عوارض ساختمانی خواهند بود.

چراغ سبز شهرداری به کند سازی

ایراد اساسی دوم در بسته ای که برای مشخص شرایط پرداخت برای سازنده ها روانه شورای شهر شده و یک فوریت آن نیز تصویب شده است، ناظر بر محتوای تبصره اول پیشنهادی در متن لایحه است. بر اساس این تبصره پرونده های متقاضی پروانه ساختمانی در صورت تسویه حساب قطعی عوارض، اگر تغییری در سطح و سطوح اعمال ننمایند، تا انتها سال 1402 مشمول افزایش احتاقتصادی عوارض نمی شوند. با این وصف متقاضیان پروانه عملا می توانند با پرداخت هزینه های خود در امسال آن هم با احتساب تخفیف های نجومی که در جریان آنالیز و تصویب است، با خیالی آسوده از بابت افزایش احتاقتصادی هزینه های ساختمانی، ساخت و ساز را دست کم تا یک سال و نیم آینده یعنی انتها سال 1402 به تعویق بیندازند. در واقع تبصره مذکور در صورت تصویب عملا به منزله چراغ سبزی برای کند سازی بعضی سازنده ها در طول 17 ماه پیش رو خواهد بود و می تواند به رها شدن کارگاه های ساختمانی و تاخیر در تکمیل و تحویل پروژه های ساختمانی بینجامد.

ماجرای وام 9 درصدی به سازنده ها

شهرداری تهران بنا دارد بسته نوی را که جزئیات آن تشریح شد جایگزین مصوبه ای کند که مرداد 97 با عنوان نحوه اخذ مطالبات حوزه شهرسازی شهرداری تهران به تصویب رسید. مرور این مصوبه از آن جهت قابل تامل است که نشان می دهد با وجود اعطای امتیازهای گوناگون به سازنده ها در قالب شرایط پرداخت آسان انواع عوارض مرتبط با ساخت و ساز عملا این تصمیم نتوانست به رونق ساخت و ساز بینجامد. در مصوبه قبلی که هنوز هم طبق مقررات مبنای عمل است، برای مطالبات بیش از 300 میلیون تومان در صورتی که نیمی از آن به صورت نقدی پرداخت گردد، شرایط پرداخت سه ساله الباقی بدهی با سودی معادل نصف نرخ سود تسهیلات بانکی مصوب شورای پول و اعتبار پیش بینی شده بود.در واقع قاعده فعلی این است که سازنده ها معادل نصف بدهی بابت عوارض ساخت و ساز را وام بی دردسر از شهرداری دریافت می نمایند که بازپرداخت آن سه ساله و نرخ سود آن 9 درصد است. وامی که مشابه آن با این نرخ سود همین حالا در شبکه بانکی نایاب است. اما حتی این وام مجذوب کننده نتوانسته سازنده ها را به فعالیت در بازار سرمایه گذاری ساختمانی شهر تهران ترغیب کند؛ چنان که امسال بر اساس آمار سه ماهه، کف نوی از حجم صدور پروانه ساختمانی به تفکیک واحد در آمارهای مدیریت شهری ثبت شد. اما با وجود کارنامه ناموفق سه ساله این مصوبه که تاثیری بر تحریک ساخت و ساز نداشته، مدیریت شهری فعلی باز هم نسخه ای را به عنوان جایگزین پیشنهاد داده که تقریبا از همین جنس و ناظر بر اعطای تخفیف به خوش حساب ها است. البته چه در مصوبه مبنای عمل فعلی و چه در لایحه بعدی، به نظر می رسد آنچه مدیران شهری را به عکس العمل نسبت به نحوه وصول عوارض شهرسازی وا داشته، تنگنای اقتصادی است. اما گذشته از این، اگر مقصودی به جز انگیزه های عایدیی مبنی بر تحریک ساخت و ساز با انگیزه دسترسی خانه اولی ها به مسکن نیز چنان که در طرح توجیهی لایحه مذکور به آن پرداخته شده است وجود دارد، ضروری است اصلاحاتی در مفاد لایحه پیشنهادی به وسیله شورای شهر صورت گیرد تا شکست مصوبه سال 97 در این حوزه تکرار نگردد.